Wer ist für Reparaturen in der Mietwohnung zuständig?

Lockere Fliesen, Risse in der Wand oder bröckelnde Farbe – es gibt viele Kleinigkeiten, die sich in einer Mietwohnung über die Zeit abnutzen. Diese müssen zwangsläufig irgendwann repariert oder gar erneuert werden, um den Wert der Wohnung zu garantieren. Aber wer ist eigentlich für solche Sachen zuständig? Für welche Reparaturen in der Mietwohnung ist der Vermieter zuständig und was muss vom Mieter selbst getragen werden? Diese Fragen klären wir in unserem Beitrag.

Wichtiger Hinweis: Bei diesem Artikel handelt es sich um keine Rechtsberatung. Daher ist nicht garantiert, dass der Inhalt richtig und aktuell ist.

Warum stellt sich die Frage der Zuständigkeit?

Als Mieter möchte man gerne denken, dass sich alle Reparaturen im Zuständigkeitsbereich des Vermieters befinden. Denn immerhin ist es ja sein Mietobjekt und nicht jede Wohnung, die man neu bezieht ist auch im besten Zustand. Es verhält sich auch so, dass alle Gegenstände, die zur Mietsache gehören eine bestimmte Abnutzungsdauer haben. Diese wird auch gerne als wirtschaftliche Lebensdauer bezeichnet. Der Verschleiß dieser Gegenstände wird also über einen gewissen Zeitraum kalkuliert und festgelegt. Nach dem Ablauf dieses Zeitraums müssen diese Gegenstände ersetzt werden. Dabei heißt es allerdings keineswegs, dass allein der Vermieter für so etwas zuständig ist. Stattdessen werden die Zuständigkeiten von Reparaturen und Erneuerungen in einer Mietwohnung auf den Mieter und den Vermieter aufgeteilt. Dabei unterscheidet man zwischen verschiedenen Arten der Reparaturen: Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen und Abnutzungen und Mängel.

Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

Diesen rechtlichen Begriff liest man bereits vor dem Unterschreiben des Mietvertrags. Doch leider ist nicht jedem automatisch wirklich geläufig, was Schönheitsreparaturen wirklich beinhalten. Das ist allerdings wichtig zu wissen, denn diese werden gerne versucht, vom Vermieter auf den Mieter umzulegen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen rechtlich gesehen nur malermäßige Gegenstände der Wohnung im Innenraum. Darunter fallen folgende Aktivitäten:

Tapezieren der Wände, Decken, Heizungen und Heizungsrohre, Innentüren und Fenster
Streichen der Wände, Decken, Heizungen und Heizungsrohre, Innentüren und Fenster
Kalken der Wände, Decken, Heizungen und Heizungsrohre
Teppichbodenreinigung

Darunter fällt allerdings nicht das Abschleifen von Parkett oder die komplette Erneuerung von Teppichböden.

Merke: Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizungen, Innentüren und Fenstern gehört in den Bereich der Schönheitsreparaturen. Abschleifen von Parkett oder Erneuerung von Teppichböden zählt nicht mit hinein.

Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?

Kommen wir zur ersten Frage der Fragen: Wer ist nun in einer Mietwohnung für Schönheitsreparaturen zuständig? Es gibt eine bestehende Rechtssprechung, die besagt in welchen Abständen gewisse Mieträume durch Schönheitsreparaturen aufgewertet und renoviert werden müssen. Diese besagen das Folgende:

Alle 3 Jahre: Küche und Bad
Alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume
Alle 7 Jahre: Nebenräume, Türen und Fenster

Wenn allerdings im Mietvertrag solche exakten, starren Fristen zur Renovierung angegeben werden, kann sich der Mieter freuen. Denn diese sind rechtlich gesehen ungültig und damit auch die gesamte Klausel, die sich mit Renovierungspflichten beschäftigt. Der Bundesgerichtshof hat hierzu 2004 entschieden, dass Renovierungsarbeiten vom Mieter nur durchgeführt werden müssen, wenn der Zustand dieser Wohnräume es auch erfordert. Deshalb ist es auch nicht grundlegend rechtens, Mieter bei einem Auszug zum Renovieren zu verpflichten. Wurde eine Wohnung allerdings renoviert bezogen, kann der Vermieter bei einem Auszug das Wiederherstellen des Einzugszustandes verlangen.

Merke: Es gibt rechtliche Zeitangaben, nach denen Mieträume renoviert werden sollten. Das gilt allerdings nur, wenn der Zustand der Mieträume eine Renovierung wirklich verlangt. Starre Fristen im Mietvertrag sind unzulässig.

Kleinstreparaturen in Mietwohnungen

Neben Schönheitsreparaturen gibt es auch noch sogenannte Kleinstreparaturen. Bis zu einem gewissen Betrag kann der Vermieter diese Kleinstreparaturen auf den Mieter umlegen. Beispielsweise, wenn der Spülkasten der Toilette nicht mehr funktioniert oder der Wasserhahn tropft. Die Rechtsprechung hat hier eine Obergrenze festgelegt, nach der Mieter 75 bis 125 Euro pro Kleinstreparatur selber tragen muss. Das muss allerdings auch vorher schriftlich im Mietvertrag festgehalten worden sein. Dabei ist es wichtig, dass sowohl eine Obergrenze pro Kleinstreparatur und eine Obergrenze für Reparaturen pro Jahr festgelegt wurde. Normalerweise sollten diese Obergrenzen zwischen 8 und 10 Prozent der jährlichen Miete liegen. Findet sich eine solche Klausel nicht im Mietvertrag, muss der Mieter auch nichts für solche Reparaturen bezahlen.

Merke: Gibt es keine Klausel für Obergrenzen bei Kleinstreparaturen im Mietvertrag, muss man als Mieter auch nicht dafür bezahlen.

Wie sollte man vorgehen, wenn man Mängel in der Wohnung findet?

Sobald man in der Wohnung Mängel feststellt, sollte man diese dem Vermieter am besten schriftlich mitteilen und ihn gleichzeitig zur Beseitigung der Mängel auffordern. Wenn man gleich noch eine angemessene Frist dazu angibt, hilft das ebenfalls im Zweifelsfall. Hält sich der Vermieter nicht an diese Frist und meldet sich auch nicht zurück, hat man als Mieter das Recht, eine Reparatur selbst zu beauftragen. Sollte der Rechnungsbetrag dann über der vertraglich festgelegten Obergrenze für Reparaturen liegen, kann man die Differenz einfach mit der nächsten fälligen Miete verrechnen. Auch hier gilt: Gibt es keine vertraglich festgelegte Obergrenze, muss der Vermieter die gesamten Kosten erstatten.

Merke: Mängel sind dem Vermieter so schnell wie möglich schriftlich mitzuteilen. Bis zur im Mietvertrag festgelegten Obergrenze sind die Kosten vom Mieter zu tragen. Gibt es keine solche Klausel, muss der Vermieter bezahlen.

Grundsätzlich: Wer ist für Reparaturen und Erneuerungen zuständig?

Jetzt aber nochmal abschließend ein paar allgemeine Fakten zum Thema Haftung für Schäden in Mietwohnungen. Grundlegend ist es so, dass der Vermieter dafür zuständig ist, die Wohnung in einem angemessenen Zustand zu erhalten. Und zwar so, dass eine uneingeschränkte Nutzung möglich ist. Natürlich ist es irgendwann immer so, dass die Wohnung nach einer gewissen Zeit Gebrauchs- und Abnutzungsspuren aufweist. Dazu gehören beispielsweise Dübel in der Wand oder Abdrücke von Möbeln auf Teppichen. Auch Bodenbeläge jeder Art sind irgendwann einfach abgenutzt. Solange solche Gebrauchsspuren nicht den Rahmen einer normalen Abnutzung übersteigen, muss der Vermieter auch dafür Sorge tragen, dass die Spuren beseitigt werden. Ist der Mieter allerdings eindeutig fahrlässig oder vorsätzlich daran Schuld, dass sich Gegenstände der Wohnung schneller abnutzen als normalerweise, ist dieser auch für die Reparatur oder Erneuerung zuständig. Sobald der Vermieter eine solche Schuld nachweisen kann, muss der Mieter auch dafür haften. Sollte eine Reparatur an dieser Stelle nicht mehr reichen, um den Zustand der Wohnung zu verbessern, muss der entsprechende Gegenstand erneuert werden. Hat der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt, muss dieser den Zeitwert des Gegenstandes bezahlen, um diesen zu ersetzen. Aber es gibt noch eine Hoffnung: Sollte die normale Lebensdauer eines Gegenstandes bereits überschritten sein und der Mieter beschädigt diesen fahrlässiger Weise, muss dieser dennoch nicht dafür haften.

Merke: Handelt der Mieter fahrlässig oder vorsätzlich und beschädigt einen Gegenstand der Wohnung, muss er auch dafür zur Höhe des Zeitwerts haften. Grundlegend ist allerdings der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig.

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