Grundsteuerreform – das musst du als Eigentümer oder Mieter jetzt beachten

Die meisten Grundstückseigentümer bekamen in letzter Zeit ein Schreiben vom Finanzamt mit der Aufforderung, einmalig eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nur Berliner werden nicht angeschrieben und müssen selbst aktiv werden. Denn bis zum Ende Januar 2023 muss tatsächlich jeder Eigentümer in Deutschland einmalig eine Grundsteuererklärung eingereicht haben, sonst droht eine Strafe von bis zu 0,25 % der festgesetzten Steuer pro Monat. Doch was hat es mit der Grundsteuerreform auf sich?

Update: Die Finanzminister haben am heutigen Tage entschieden, dass die Fristen nochmal bis Ende Januar 2023 aufgeschoben werden. Somit bleibt euch noch ein wenig mehr Zeit, eure Anträge fertig zu stellen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Pflichtsteuer, die je nach Höhe vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich von Grundstückseigentümer an die jeweilige Kommune bezahlt werden muss. Dabei müssen derzeit nur landwirtschaftlich genutzte Flächen und bebaute Grundstücke versteuert werden. Ab dem Jahr 2025 gilt die Grundsteuer dann auch für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Dadurch soll vermieden werden, dass nutzbare Flächen zu lange brach liegen.

Berechnung der Grundsteuer

Bei der Berechnung der Grundsteuer wurden bisher der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde herangezogen und miteinander multipliziert:

• Der Einheitswert wird aufgrund des Grundstückswerts von 1964 (im Westen) bzw. 1935 (im Osten) gebildet.
• Die Steuermesszahl wird vom Bund per Gesetz festgelegt und ist von der Grundstückart abhängig, wie landwirtschaftlich genutzte Fläche oder Wohneigentum.
• Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Er dient dazu, den oben genannten Einheitswert auszugleichen, um die steigenden Grundstückswerte miteinzubeziehen.

Änderungen durch Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, weshalb es jetzt eine Grundsteuerreform gibt. Das Problem wird vom Gericht im Einheitswert gesehen, der lange nicht mehr angepasst wurde und nicht mehr zeitgemäß ist.

Der neue Grundsteuerwert wird nun aus dem Grundstückswert und dem Wert des Hauses zusammengesetzt. Das bedeutet, dass die Grundsteuer umso höher ausfällt, umso mehr Wert Grundstück und Gebäude sind. Hinzu kommt, dass jetzt auch das Alter des Hauses in Form der Restnutzungsdauer sowie die theoretisch erzielbare Miete pro Quadratmeter in die Berechnung der Grundsteuer einfließen. Als weiterer Faktor kommen festgelegte Liegenschaftszinsen hinzu. Die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke wird anhand des sogenannten Bodenrichtwerts berechnet.

Damit die Grundsteuerreform umgesetzt werden kann, ist jeder Grundstückseigentümer verpflichtet, bis Ende Oktober die entsprechenden Daten an die Kommune zu übermitteln, damit die neue Grundsteuer berechnet werden kann.

Gut zu wissen: Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg nutzen nicht das beschriebene Bundesmodell, sondern eine eigene Berechnungsmethode. In Bayern wird beispielsweise nur die Wohn- und Grundstücksfläche herangezogen.

Was muss ich als Eigentümer tun?

Um die Grundsteuererklärung auszufüllen, brauchst Du als Eigentümer folgende Dokumente:

• Steuernummer
• Aktenzeichen des Anschreibens, falls du eins bekommen hast
• Adresse
• Grundbuchauszug (Gemarkung, Flur, Flurstück, Nummer des Grundbuchblattes, Fläche)
• Bodenrichtwert
• Baujahr der Immobilie
• Zeitpunkt der letzten Kernsanierung
• Wohn-/Nutzfläche (Dachschräge und ungeheizte Wintergärten werden nur zu Hälfte, von Balkon und Terrasse nur ein Viertel und Keller, Garagen Dachboden gar nicht angerechnet)
• Eigentümerverhältnis
• Grundstücksart
• Anzahl der Garagen

Normalerweise sollten die Daten online übermittelt werden, zum Beispiel über ELSTER. Ist dies aus persönlichen Gründen nicht möglich, wird in Ausnahmefällen auch eine Grundsteuererklärung in Papierform akzeptiert.

Was muss ich als Mieter tun?

Die Grundsteuererklärung ist Sache des Eigentümers. Als Mieter hast du damit gar nichts zu tun. Als Mieter wirst Du aber vermutlich 2025 etwas merken, wenn die Grundsteuerreform in Kraft tritt, die Grundsteuer erhöht wird und dadurch die Miete angepasst wird. Denn laut § 2 der BetrKV dürfen Grundsteuern auf die Mieter umgelegt werden, wenn es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag gibt, was meistens der Fall ist.

Muss jetzt jeder Eigentümer und Mieter mehr bezahlen?

Wie viel die Grundsteuer für Dein selbst bewohntes Eigenheim bzw. Deine Miete steigen wird, ist jetzt noch nicht abzusehen. Zumindest wurde zum Ausgleich der reformierten Berechnung die Steuermesszahl gesenkt und auch die Hebesätze sollen noch fallen, sodass nicht mit extremen Preissteigerungen zu rechnen ist.