19
Mai
2017

Mietkauf: Die Alternative zwischen Miete und Kauf

Wer ein Haus bewohnen oder auch in einer Wohnung leben möchte, hat in aller Regel zwei Möglichkeiten: Einerseits kann man die betreffende Immobilie mieten. Auf der anderen Seite kann aber auch ein Kauf in Frage kommen. Doch es gibt auch noch eine dritte Option, die viele Menschen gar nicht kennen. Dabei handelt es sich um den Mietkauf, bei dem es sich um ein Mietverhältnis handelt, bei dem ein Vorkaufsrecht für die bewohnte Immobilie enthalten ist. Auf diese Weise kann man ein Haus auch erst zu einem späteren Zeitpunkt kaufen – und die bisher gezahlte Miete wird dann entsprechend der getroffenen Vereinbarungen angerechnet.

Im Mietvertrag wird somit eine Vereinbarung für einen Mietkauf getroffen, die beispielsweise über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren Bestand hat. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter die Option für den Kauf in Anspruch nehmen. Vom Kaufpreis wird dann die bereits gezahlte Miete oder ein Teil davon verrechnet. Möglich ist es aber auch, dass andere Zeiträume vereinbart werden und dass die Option für den Kauf erst nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit beansprucht werden kann. Mieter sollten hier stets mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen und diese nach Möglichkeit auch schriftlich festhalten.

Wann kann sich ein Mietkauf für Vermieter und Mieter lohnen?

Mietkauf: Die Alternative zwischen Miete und KaufEin Mietkauf kann für Mieter und Vermieter aus ganz unterschiedlichen Gründen interessant sein und in Frage kommen. Hierbei sollte man allerdings stets zwischen den Interessen der beteiligten Parteien unterscheiden. Für einen Vermieter ist eine Immobilie oftmals eine Art Geldanlage oder ein Objekt, durch das monatlich ein Einkommen erzielt werden kann. Durch einen Mietverkauf gibt man dieses Potential natürlich in gewisser Hinsicht zu einem Teil auf. Immerhin gewährt man dem Mieter eine Möglichkeit, das Objekt in Zukunft nicht mehr zu mieten, sondern dieses zu einem vereinbarten Preis zu kaufen.

Für einen Vermieter kann ein Mietkauf im Alter in Frage kommen. Wenn man mit der Verwaltung von Immobilien so langsam nichts mehr zu tun haben möchte oder diese vor dem eigenen Tod noch veräußern will. In diesem Fall lässt sich mit dem Mieter eine Vereinbarung treffen, nach der ein Mietkauf möglich wird. Für den Vermieter bietet dies mitunter auch eine finanzielle Absicherung, wenn dringend entsprechendes Kapital benötigt wird.

Doch auch für einen Mieter kann ein Mietkauf sehr interessant sein. Man hat so im Regelfall die Möglichkeit, die potentielle Immobilie vor einem Kauf schon einmal „auf Probe“ zu bewohnen und kann sich so mit den Umständen dort vertraut machen. Ein Mietkauf bietet aber auch finanziell einiges an Potential. Vor allem junge Menschen können durch die monatliche Miete einfach und komfortabel einen Teil des späteren Kaufpreises abzahlen – und müssen dann zum Ablauf der Mietkauf-Frist nicht mehr eine enorm hohe Summe zahlen. Insofern kann sich ein Mietkauf für Mieter und Vermieter lohnen und das damit verbundene Potential ist sicherlich auch für beide Seiten spürbar.

Darüber hinaus kann es natürlich immer auch noch weitere Gründe geben, weshalb man an einem Mietkauf interessiert ist. Persönliche und finanzielle Gründe sind dabei ebenso legitim wie berufliche Aspekte oder gänzlich anders einzuordnende Faktoren.

Mietkauf: Hat jeder Mieter ein Anrecht darauf?

Nicht jeder Mietvertrag berechtigt den Käufer dazu, am Ende das Haus oder die Wohnung auch kaufen zu können. In aller Regel sind Mietverträge wirklich nur auf die Miete eines Objekts ausgerichtet und lassen keinen Kauf zu einem späteren Zeitpunkt zu. Das wäre vor allem für die Vermieter ein klarer Nachteil, wenn diese sich eigentlich gar nicht von Ihrem Eigentum trennen möchten. Ein Mietkauf muss daher immer zwischen dem Mieter und dem Vermieter ausgehandelt werden. Gründe, weshalb ein Vermieter einen Mietkauf anbietet, gibt es viele. Diese können unter anderem persönlicher Natur sein, aber auch in anderen Bereichen liegen.

Mietkauf: Mischung aus reinem Mietvertrag und Kaufoption

Ein Vertrag für einen Mietvertrag ist rein rechtlich betrachtet eine Mischung aus einem Mietvertrag und einem Kaufoptionsvertrag. Durch den Teil des Mietvertrages wird ein Mietverhältnis zu vereinbarten Konditionen geschlossen und es wird hierzu eine Miete gezahlt. Der Kaufoptionsvertrag schafft die Möglichkeit, das gemietete Objekt nach einer festen Zeit oder innerhalb eines festen Zeitraums zu erwerben. Hierzu sind gesonderte Details und Konditionen möglich, die im Vertrag entsprechend festzuhalten sind. Es besteht dabei auch die Möglichkeit, einen späteren Kauf durch den Mieter direkt im Vertrag festzuschreiben. In diesem Fall wird die Kaufoption dann zu einer Verpflichtung.

Dabei sind in jedem Fall die mietrechtlichen und auch kaufrechtlichen Bedingungen einzuhalten und zu berücksichtigen. Ein Sonderrecht auf den Mietkauf gibt es somit nicht. Stattdessen gilt jeweils die Berücksichtigung aktueller gesetzlicher Bestimmungen.

Kann die Kaufoption für den Mietkauf auch übertragen werden?

Stimmt man als Mieter (oder auch Vermieter) einem Vertrag über einen Mietkauf zu, kann man darin auch festhalten, dass der Mietkaufvertrag übertragen werden kann. Somit ist es möglich, dass letztlich nicht der aktuelle Mieter die Kaufoption zieht, sondern dass diese auf eine andere Person übertragen wird. Hierbei ist es möglich, dass die Kaufoption auf Angehörige übertragen wird oder dass diese für andere – im Vertrag genannte – Personen genutzt wird. Dabei sollte man aber immer auch beachten, dass nicht nur das Recht für die Kaufoption übertragen wird – auch die Pflichten aus der Mietvereinbarung werden dabei an die andere Person übertragen. Beispielsweise also das Zahlen der monatlichen Miete.

Kann jedes Objekt auch für einen Mietkauf in Frage kommen?

Für einen Mietkauf können grundsätzlich alle Immobilien in Frage kommen. Die Finanzierung ist durch einen Mietkauf in den allermeisten Fällen zumindest möglich. Dennoch wird eine solche Form der Miete oder des Erwerbs nur in wenigen Fällen angeboten. Ob Maisonette-Wohnung in Köln, Villa in München oder Landhaus in Schleswig-Holstein – der Mietkauf kann bei nahezu allen Objekten in Frage kommen. Allerdings ist dabei immer ein Aspekt zu berücksichtigen: Der wirtschaftliche Nutzen und Sinn eines Mietkaufs. Und dieser kann durchaus begrenzt sein. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die monatliche Miete nach einer gewissen Frist einen üblichen Kaufpreis bereits in der Summe übersteigen würde. Andere Formen für die Finanzierung wären dann ebenso in Betracht zu ziehen.

Vor allem im Vergleich zu einem Immobilienkredit kann ein Mietkauf schnell zu einem finanziellen Nachteil werden. Zumindest für den Mieter. Denn einen Immobilienkredit kann man heutzutage oftmals schon für niedrige Zinsen bekommen, sodass sich dies auf lange Sicht eher rechnet.

Was sind die Unterschiede zu einer herkömmlichen Baufinanzierung?

Es gibt im Vergleich zu einer normalen Bau- oder auch Immobilienfinanzierung einige Unterschiede, über die man sich im Klaren sein sollte – als Mieter und auch als Vermieter. Dabei ist vor allem die rechtliche Konstruktion zu betrachten, die deutlich anders aufgebaut ist. Ist bereits im Vorfeld klar, dass es zu einem Kauf der Immobilie kommen wird, dann ist der Mietkauf als Art Ratenkauf zu betrachten. Geschlossen wird hierbei dann auch eine Restwertzahlungsvereinbarung. Rein rechtlich wird der Mieter erst dann zum Eigentümer des Hauses oder der Immobilie, wenn alle Mietraten und der Restwert vollständig bezahlt wurden. Im Vergleich mit anderen Baufinanzierungen hat man als Mieter somit einen leicht schlechteren Stand – denn in anderen Fällen wird man direkt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Zusätzlich trägt man als Mieter bei einem Mietkauf auch das Insolvenzrisiko. Das bedeutet, dass man trotz Vorkaufsrecht der Mietkaufvereinbarung leer ausgeht, wenn der Vermieter insolvent sein sollte oder durch Schulden sein Haus verliert. Dann steht die Immobilie den Gläubigern zu und der Mietkaufvertrag kann hinfällig werden. Eine klassische Baufinanzierung mit einem Immobilienkredit kann somit für den Mieter mehr Sicherheit bieten. Zudem lassen sich hierbei die Gesamtkosten oftmals deutlich besser kalkulieren.

Welche Funktion hat der Vermieter bei einem Mietkauf?

Der Vermieter hat bei einem Mietkauf zweifelsohne ebenfalls eine wichtige Rolle. Zwar tritt dieser nicht in direkter Form als Kreditgeber auf, allerdings gibt es dennoch eine Art der Finanzierung durch den Vermieter. Dieser erhält nämlich die Mietraten, die als Finanzierung betrachtet werden können. Gegenüber einem normalen Mietverhältnis gibt es dabei durchaus einen Unterschied und die Mieter zahlen oftmals einen höheren Betrag – zumindest, wenn die gesamte Summe betrachtet wird. Die gesamte Miete setzt sich bei einem Mietkauf letztlich aus drei Komponenten zusammen. Und diesen Aspekt sollte man als Mieter auf jeden Fall beachten. Dazu zählen:

  • Die Miete an sich
  • Der Aufschlag auf die Miete
  • Der Anteil der Tilgung für den späteren Kauf

Ebenso ist hierbei zu beachten, dass der Tilgungsanteil nicht erstattet wird, wenn es später nicht zu einem Erwerb der Immobilie kommt. Als Mieter zahlt man in diesem Fall also drauf.

Welche Herausforderungen gibt es beim Mietkauf für den Mieter?

Bei einer Immobilienfinanzierung mittels Kredit wie z.B. über einen Sofortkredit weiß man als Käufer immer ganz genau, welche monatlichen Kosten man erwarten muss und wie lange die Finanzierung laufen wird. Anders sieht es zum Teil bei einem Mietkauf aus. Hier hat man als Mieter zwei Herausforderungen zu nehmen. Auf der einen Seite ist die monatlich anfallende Miete höher als bei einem normalen Mietverhältnis. Dadurch sieht man sich als Mieter jeden Monat einer höheren finanziellen Belastung gegenüber, die man auch erst einmal bewältigen muss. Auf der anderen Seite muss man aber auch monatlich noch Geld beiseite legen, damit man nach Ablauf der vereinbarten Frist den Restwert zahlen kann. Der spätere Kaufpreis sollte dabei ebenso eine Rolle spielen und muss natürlich einkalkuliert werden.

Diese doppelte Belastung muss man als Mieter natürlich auch erst einmal tragen können und zudem bietet sie auch ein entsprechendes Risiko. Beim Mietkauf steht oftmals nur das eigene Einkommen als Sicherheit zur Verfügung. Fällt dieses weg, wird vielfach das Mietverhältnis gekündigt. Und das Vorkaufsrecht – für das man bereits über Monate oder Jahre gezahlt hat – fällt damit ebenso weg.

Die Vorteile des Vermieters und Eigentümers beim Mietkauf

Mietkauf: Die Alternative zwischen Miete und KaufEin Mietkauf kann für den Vermieter durchaus lukrativ sein. Zunächst einmal erhält dieser eine Miete, die im Regelfall deutlich über dem marktüblichen Satz liegt. Alleine dadurch ergibt sich bereits ein finanzieller Vorteil. Zusätzlich nutzen viele Vermieter einen Mietkaufvertrag dazu, sich von der Pflicht zu Instandhaltungen und Instandsetzungen freizuschreiben. Hierzu werden die Mieter somit mitverpflichtet. Und auch dies wirkt sich positiv für den Vermieter aus – finanziell betrachtet und beim aufzubringenden Aufwand.

Und es gibt noch einen erwähnenswerten Vorteil, den man als Vermieter beziehungsweise Verkäufer bei einem Mietkauf hat. Hat der Mieter kein Geld mehr, um die monatlichen Abschläge, Raten und Mieten zu zahlen, hat man immer noch die Immobilie. Anders sieht es bei einem Darlehensgeber aus. Fällt hier die Zahlung aus, ist der finanzielle Schaden oft höher und umfangreicher. Beim Mietkauf kann das Mietverhältnis dann gekündigt werden und es besteht die Möglichkeit, neue Mieter einziehen zu lassen oder das Haus beziehungsweise die Wohnung direkt zu verkaufen.

Die Kaufoption ist in einem solchen Fall hinfällig und man kann bei einem erneuten Mietkaufvertrag eine ähnliche Vertragsgrundlage erneut von Anfang an als Vorteil für sich verzeichnen.

Grundpfandrechte: Ein weiteres Risiko für den Mietkäufer?

Sollte die gemietete Immobilie mit Grundpfandrechten belastet sein, kann dies für den Mieter ebenfalls ein Risiko darstellen. Zumindest ist das der Fall, wenn vom Sicherungsrecht des Hypothekengebers Gebrauch gemacht wird. Als Mieter kann man dem nicht entgegensetzen und muss somit zusehen, wie die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert wird. Dies ist zumindest in zahlreichen Fällen die dann gängige Praxis. Vor der Unterzeichnung der Mietkaufvereinbarung sollte man sich als Mieter daher entsprechend informieren, ob das Haus oder die Wohnung belastet ist. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist hierfür eine entsprechende Lösung und kann dabei helfen, etwaige negative Überraschungen zu vermeiden.

Wie sieht es mit Belastungen während der Mietzeit aus?

Auch in einem solchen Fall ist eine Belastung für den Mieter ein Risiko. Solange der Vermieter noch als Eigentümer im Grundbuch steht, kann er nämlich durchaus eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen. Dann gilt das gleiche Risiko wie auch bei einer Belastung von Beginn an. Ebenso besteht auch das Risiko, dass der Mieter die Belastung bei einem späteren Erwerb übernimmt. Eine Ausnahme gibt es, wenn der Vermieter eine lastenfreie Immobilie garantiert. Dann kann das Grundpfandrecht nicht auf den Mieter überschrieben werden. Allerdings besteht ganz allgemein dennoch die Option, dass sich ein Gläubiger an den neuen Eigentümer wendet, wenn die Sicherungsrechte beansprucht werden sollen. In einem solchen Fall ist es so, dass der bisherige Mieter die Ansprüche gegenüber dem früheren Vermieter geltend machen kann. Ist dieser jedoch zahlungsunfähig, wird dies kaum Aussichten auf Erfolg haben.

Das Risiko bei einem Mietkauf ist also vor allem für den Mieter hoch und sollte in jedem Fall immer einkalkuliert werden.

Wie wird die Miete beim Mietkauf auf den Kaufpreis angerechnet?

Die Anrechnung der monatlich gezahlten Miete ist bei einem Mietkauf in zahlreichen Fällen vorgesehen. Dennoch kann es hier Unterschiede geben. Die vertraglichen Vereinbarungen sind hierbei als Grundlage heranzuziehen. In vielen Fällen wird ein gewisser Betrag als Tilgung monatlich auf die Miete aufgeschlagen, in anderen Fällen wird später die gesamte gezahlte Miete angerechnet.

Allzu hohe Mietzahlungen haben dabei oft das Ziel, den Mieter zu einem schnellen Kauf zu bringen. Wobei der eigentliche Kaufpreis in diesem Fall natürlich ebenfalls noch auf einem hohen Niveau liegt. Dadurch, dass auf den Kaufpreis am Ende lediglich nur ein geringer Teil der gezahlten Miete angerechnet wird, ergeben sich monatlich vielfach hohe Kosten. Und dieses Geld ist bei einem Kauf schlichtweg verloren, da eben keine vollständige Anrechnung erfolgt. Die Miete darf bei einen Mietkauf die ortsübliche Miete je Quadratmeter allerdings zumeist nicht um mehr als 50 Prozent übersteigen. Ist dies der Fall, gilt das oftmals als Wucher, was gemäß BGB strafbar ist. Im Jahr 2004 urteilte der Bundesgerichtshof entsprechend und legte die 50 Prozent Überschreitung als Grenze fest.

Diese Kosten muss man beim Mietkauf als Mieter ebenfalls berücksichtigen

Mietkauf: Die Alternative zwischen Miete und KaufAls Mieter muss man bei einem Mietkauf nicht nur die anfallenden Kosten für die monatlichen Mietbeträge einkalkulieren. Ebenso ist auch der spätere Kaufpreis zu berücksichtigen und es ist außerdem erforderlich, sich im Mietkaufvertrag über andere Kosten zu informieren, die anfallen können. Der Vermieter kann den Mieter nämlich auch an den Kosten für die Instandhaltung beteiligen. Ganz allgemein kann man Monat für Monat eine Mietbelastung zwischen 1.200 und 2.500 Euro einkalkulieren – dies gilt zumindest für eine Immobilie, die als Einfamilienhaus genutzt wird. Die Miete wird in Ballungsgebieten zudem höher ausfallen, als es im ländlichen Bereich der Fall ist. Somit können für den Mieter auch regionale Unterschiede die Kosten beeinflussen.

Fazit: Vom Mietkauf kann man am ehesten als Vermieter profitieren

Ist man Vermieter und möchte sich gegebenenfalls in einigen Jahren von seiner Immobilie trennen, kann eine Vereinbarung zum Mietkauf durchaus eine lukrative Option sein. Durch einen Aufschlag auf die Miete fließt bereits jeden Monat mehr Geld auf das eigene Girokonto und am Ende wird bei gezogener Kaufoption auch noch der Restwert durch den Mieter gezahlt. Zudem kann auch ein Teil der anfallenden Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung an den Mieter abgegeben werden. Zudem trägt der Mieter bei einer Insolvenz das Risiko.

Dadurch wird schnell deutlich, dass sich ein Mietkauf für Mieter nur in wenigen Fällen rechnet. Die genauen vertraglichen Vereinbarungen spielen dabei eine wichtige Rolle. Zudem sollte man als Mieter darauf bestehen, ein Recht auf vorzeitigen Ausstieg festzuhalten. Einen Blick ins Grundbuch sollte man ebenso werfen um entsprechend über die Lastenfreiheit informiert zu sein. Als Mieter sollte man sich außerdem über die Risiken und die Doppelbelastung in finanzieller Hinsicht im Klaren sein. Denn neben der Miete und dem Aufschlag auf die Miete zur Tilgung des späteren Kaufpreises, fällt am Ende eben auch noch der Kaufpreis ins Gewicht. Somit sind die Kosten schnell auf einem deutlich höheren Level.

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